“BUILT TO SUIT”?

Olá !

Segue a minha 2ª matéria, como Colunista, do Nação Jurídica:

Hoje, trataremos de um tema muito bacana, referente ao Direito Imobiliário.: Built to suit !

Esta inovação foi importada do Direito Empresarial, praticada com certa frequência nos Estados Unidos e Europa.

Mas o que quer dizer built to suit ?

Apertando a tecla sap (a grosso modo): “Construído para servir”.

Ocorre que a Lei do Inquilinato (n.8.245/1991), foi agraciada pelo artigo 54-A que diz:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Acompanha este artigo, os POLÊMICOS parágrafos (no entendimento de alguns, é claro):

“§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”

“§2º,  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.” (este, menos polêmico).

Será que estamos falando aqui de um contrato atípico ? Ou melhor, uma locação atípica ? Ou ainda, um contrato de locação a longo prazo?

Sim, com todo certeza, autorizado pelo Código Civil, no artigo 425.

Os nossos Tribunais estão sendo cada vez mais “visitados” por esses contratos atípicos.

Num respectivo acórdão, onde discutia-se a validade e a eficácia de cláusula contratual que consignou “a renúncia ao direito de revisar a remuneração”, decidiram que o contrato built to suit não é propriamente de locação, uma vez que “a avença contempla em seu bojo amplo feixe de direitos e obrigações às partes que extrapolam os limites da pura locação de imóvel, o que põe a legislação especial da locação em segundo plano quanto ao negócio jurídico sob exame, que deve ser regido pela autonomia da vontade privada, em atenção ao princípio da liberdade de contratar.”

Lembrou ainda esse acórdão, do princípio do pacta sunt servanda (os acordos devem ser cumpridos), que deveria ser prestigiado em respeito à livre manifestação da vontade das partes contratantes.

Para ficar mais fácil, para você leitor(a), as características fundamentais desse tipo de contrato, residem na construção pelo “futuro locador” de um prédio personalíssimo, feito por encomenda do “futuro locatário”, às custas do locador mediante financiamento deste ou de terceiros.

O locador obedece às especificações encomendadas pelo futuro locatário.

Pelo vultuoso investimento, esse tipo de contrato estipula longo prazo de vigência (normalmente 10 anos ou mais).

No built to suit, a “remuneração” deu lugar ao “aluguel” e o “investidor” ao de “locador”.

Como já mencionamos acima, a novo artigo prestigia “as condições livremente pactuadas no contrato respectivo” ressalvando “as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Prevalecem, obrigatoriamente as regras procedimentais da Lei do Inquilinato.

Exemplos: os artigos 58 a 75, que tratam das ações de despejo, consignação de aluguel, ação renovatória a assim por diante.

Uma coisa é certa, o artigo 54-A ainda trará muita polêmica nos palcos pretorianos.

Até a próxima !

AVANTE !

Fonte:

Kojranski, Nelson. Direito Imobiliário. Novidade na Lei 8.245/91: locação built to suit (I). Tribuna do Direito, São Paulo, página 6, Março de 2013.

João Raphael Imperato
Advogado
Criador do DIREITOem60” e Bate-papo com Advogados

# 01 – Comprou na liquidação e agora quer trocar?

Comprou na liquidação e agora quer trocar?

Sempre temos aquelas dúvidas sobre troca em liquidação.

– E se o produto apresentar algum problema? (ele)
– Não trocamos produtos aqui Senhor. Aqui é outlet, e, além disso, a loja está em liquidação; – por isso não trocamos…(vendedora)
– Mas, porque não ? (ele)
– Normas da empresa Senhor. (vendedora)
– Mas, você como consumidora, acha isso correto? (ele)
– Olha…, não acho não; mas a loja não troca.(vendedora)

Essa foi uma parte do diálogo que um amigo teve em um outlet, próximo à minha cidade, há poucos dias.

Mas, não estamos aqui para contar mais uma historinha com final feliz, mas sim para perguntar a você:
– É correto as lojas, físicas, pertencentes à outlets ou não, virtuais não trocarem produtos comprados em liquidação, mesmo que apresentem vícios ou defeitos?
– Não, não é correto!
– A tal “norma da loja”, não pode sobrepor-se às normas do nosso Código de Defesa do Consumidor, sabia disso?
– Alguns comerciantes chegam até a citar artigos de Leis que não existem, e nunca existiram, induzindo o cliente à erro, o que é mais um absurdo!
– Portanto, quando a loja, onde quer que se encontre, não troca mercadoria com vício ou defeito, estando ou não em liquidação, ou ainda inventam normas e Leis, cometem abuso, ato ilícito etc, o que lesa os consumidores, todos nós… .

Se você comprou um produto que estava ou não em liquidação e ao chegar em casa descobre que o mesmo apresenta um vício ou um defeito, saiba que  o fornecedor tem o dever de reparar o dano. Consta da Lei e deve ser cumprido! (Art. 18, do CDC e outros)

Entretanto, importante citar que as lojas não são obrigadas a trocar tamanho, modelo, cor etc, de itens vendidos em liquidação.

Pois é! Pode ser chato, mas, ao menos por enquanto, temos que, no mais das vezes, engolir essa.

Então ficamos assim:
– Vícios (quando atinge somente o produto ou o serviço) e defeitos (quando além de atingir o produto ou o serviço, atinge também o consumidor). Em ambos, o fornecedor tem o dever legal de sanar o dano.
– Troca de tamanho, modelo, cor etc, esqueça, você dificilmente ganhará essa briga! Claro para produtos em liquidação.
– Ah! Já ia me esquecendo…
Comerciante que diz que não faz troca aos sábados, está errado. Essa exigência também é abusiva! Ele não pode impor dia para a troca.

Algumas dicas:

1 – Caso a loja não queira trocar o produto que apresentou um vício ou um defeito, peça essa negativa por escrito ou se em loja virtual, por e-mail;
2 – Sempre tenha, preferivelmente, mais de uma pessoa, maior de idade, para presenciar o momento em que você vai requerer a troca, pois caso a loja se recuse a fazer, elas servirão de testemunhas no caso de uma demanda judicial. Aqui atenção aos incapazes, impedidos e suspeitos, os quais não poderão servir como testemunhas;
3 – Antes de comprar, pergunte ao vendedor ou leia no site sobre a política de troca;
4 – Preferivelmente, mantenha a etiqueta no produto até que ele seja provado e verificado se existem vícios ou defeitos, mas saiba que com ou sem etiqueta, você consumidor não perde o direito à troca;
5 – E por fim, peça e guarde a nota fiscal.

Até a próxima!

Garanta os seus direitos!

Avante!